같은 시장에서 정반대 일이 동시에 벌어지고 있습니다

2024년 1월부터 2026년 7월까지 서울에서 중개거래로 신고된 상업업무용 빌딩 3,843건을 토지 평당가로 다시 계산했습니다. 서울 전체로는 2025년 9월 평당 7,863만원에서 고점을 찍고 내려와, 최근 6개월 기준 4.7% 하락했습니다.

그런데 구별로 나누면 이야기가 갈립니다. 중구 -15.6%, 용산구 -10.4%, 마포구 -9.1%, 서초구 -8.3%로 비싼 지역이 하락 상위를 채운 반면, 강서구 +34.5%, 은평구 +32.4%, 동작구 +15.4%, 강동구 +12.0%로 외곽 네 곳이 크게 올랐습니다. 처음엔 거래가 적어 생긴 착시인가 싶었는데, 개별 거래를 열어 보니 그게 아니었습니다.

서울 전체: 고점은 2025년 9월

서울 전체 토지 평당가 중위값 (3개월 이동, 단위: 만원/평)

2024년 초 평당 5,941만원에서 출발해 1년 반 동안 올라 2025년 9월 7,863만원으로 정점을 찍었고, 이후 10개월은 7,000만원대에서 계단식으로 내려왔습니다. 급락이 아니라 오른 만큼을 일부 되돌리는 조정입니다. 2024년 초와 비교하면 여전히 18% 높습니다. 거래량은 같은 기간 오히려 26% 늘었습니다(2024년 상반기 898건 → 2026년 상반기 1,129건).

외곽이 오른 진짜 이유: 개발 부지 매집

오른 네 개 구의 거래를 하나씩 확인해 봤습니다. 공통점이 뚜렷했습니다.

은평구 증산동 — 하루에 4필지, 258억
2026년 7월 10일 하루에 네 건이 동시에 계약됐습니다. 14.9억(대지 52㎡), 22.9억(80㎡), 30.9억(107㎡), 190.1억(661㎡). 네 건 모두 평당가가 9,500~9,503만원으로 거의 똑같고, 건물은 전부 1979~1981년에 지어진 노후 건물입니다. 합치면 대지 900㎡(272평)에 258.8억원입니다. 한 주체가 인접 필지를 한꺼번에 사들인 개발 부지 매집으로 보는 것이 자연스럽습니다. 노후 건물을 평당 9,500만원에 산다는 것은 건물값이 아니라 땅과 그 위에 지을 수 있는 것에 값을 치렀다는 뜻입니다.

동작구 사당동 — 평당 2억원
110억(대지 182㎡, 1992년 건물)이 평당 1억 9,980만원에, 112억(334㎡, 1994년)이 평당 1억 1,085만원에 거래됐습니다. 역시 30년 넘은 건물입니다. 이 지역 용적률 중위값은 직전 6개월 152%에서 최근 222%로 올랐습니다. 더 고밀로 지을 수 있는 자리가 거래되고 있다는 신호입니다.

강동구 둔촌동 — 2026년 신축 263억
2026년 7월, 올해 준공된 신축 건물이 263억원(대지 748㎡, 연면적 3,320㎡)에 팔렸습니다. 평당 1억 1,622만원입니다. 강동구 용적률 중위값도 196%에서 263%로 뛰었습니다.

강서구 마곡동 — 없던 거래가 생겼다
직전 6개월 동안 마곡동 거래는 0건이었습니다. 그런데 최근 6개월에 4건이 나왔고, 그중엔 201억(연면적 4,067㎡)·270억(2,931㎡)짜리 대형 자산이 포함돼 있습니다. 업무지구로 자리 잡은 마곡에서 기관급 거래가 시작된 것으로 보입니다.

정리하면, 돈이 옮겨가고 있습니다

네 지역의 공통점은 이렇습니다.

• 거래된 건물은 대부분 30~45년 된 노후 건물인데 평당가는 높습니다 — 건물이 아니라 땅을 산 것입니다.
• 거래되는 물건의 용적률 중위값이 일제히 올랐습니다 (동작 152%→222%, 강동 196%→263%, 강서 186%→212%).
• 직전 6개월엔 아예 없던 유형의 거래(대형 오피스, 신축 자산, 필지 매집)가 새로 들어왔습니다.

다시 말해 외곽 네 개 구의 상승은 "그 동네 빌딩 시세가 올랐다"가 아니라 "그 동네에 개발 자금이 들어왔다"입니다. 핵심지의 기존 임대수익형 빌딩에서 빠져나온 돈이, 개발 여지가 있는 외곽 부지와 신축 자산으로 이동하고 있는 그림입니다.

한편 서울에서 평당 1억원을 넘는 강남구(1억 4,633만원, -1.7%)와 성동구(1억 3,541만원, +0.7%)는 거의 움직이지 않았습니다. 거래 건수도 각각 101건·51건으로 충분해 신뢰할 만한 수치입니다. 최상단은 아직 가격을 지키고 있습니다.

그래서 지금 무엇을 봐야 하는가

• 매도를 검토 중이시라면 — 내 물건이 "임대수익형 기존 빌딩"인지 "개발 가능한 부지"인지부터 구분해 보셔야 합니다. 같은 동네라도 지금은 이 둘의 값이 다르게 움직입니다. 노후 건물이라도 용적률 여유가 있으면 오히려 지금이 기회일 수 있습니다.
• 매입을 검토 중이시라면 — 핵심지는 작년보다 협상 여지가 생겼습니다. 중구·용산·마포는 6개월 새 9~16% 내렸습니다.
• 개발을 염두에 두셨다면 — 증산·사당·둔촌·마곡처럼 이미 자금이 들어간 곳은 경쟁이 시작됐다고 보시는 편이 맞습니다.

이 숫자는 이렇게 계산했습니다

• 대상: 국토교통부 신고 기준 서울 상업업무용 건물 매매 중 중개거래 3,843건 (2024년 1월 ~ 2026년 7월)
• 직거래 제외 — 법인과 대표, 친족 간 등 특수관계 거래가 섞여 시세보다 평균 21% 낮게 신고됩니다.
• 단독·다가구, 토지 거래 제외 — 평당가가 상업업무용 7,148만원, 단독다가구 3,232만원, 토지 2,732만원으로 2.6배까지 차이 나 섞으면 그달의 거래 구성에 따라 선이 움직입니다.
• 평균 대신 중위값에 3개월 이동 적용. 거래가 드문 지역은 큰 거래 한 건에 평균이 통째로 흔들립니다.
• 2026년 7월까지만 집계 — 신고 기한이 계약 후 30일이라 최근 두 달은 표본이 아직 차는 중입니다.
• 구별 비교는 각 6개월 구간에 10건 이상 있는 21개 구만 다뤘습니다. 오른 네 개 구는 최근 6개월 15~25건 수준이라, 개별 거래를 직접 확인한 뒤에 해석했습니다.

같은 토지라도 위에 올라간 건물에 따라 평당가는 2배 이상 차이 납니다(용적률 100% 미만 4,999만원 / 400% 초과 1억 938만원). 내 물건과 조건이 비슷한 거래만 골라 보시려면 시세분석 페이지에서 용적률 구간을 좁혀 보실 수 있습니다.

보유하신 물건이 지금 어느 쪽에 속하는지, 개발 여지가 있는지 궁금하시면 편하게 연락 주세요. 같은 블록·같은 규모·같은 용적률의 실거래 사례로 정리해 드리겠습니다.

원빌딩부동산중개 장준혁 차장
Tel. 010-3037-3827 / 대표번호 02-512-7651